在當(dāng)前城市化進程加速與消費升級的背景下,商業(yè)綜合體作為集零售、餐飲、娛樂、辦公、居住等多功能于一體的建筑形態(tài),已成為城市商業(yè)地產(chǎn)的核心組成部分。其開發(fā)建設(shè)往往面臨投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、技術(shù)復(fù)雜度高、成本控制難度大等挑戰(zhàn)。如何在項目全生命周期內(nèi)實施有效的成本控制,并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化管理服務(wù),是確保商業(yè)綜合體實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益雙贏的關(guān)鍵。本文旨在探討商業(yè)綜合體在建筑階段的成本控制策略,并分析其與管理服務(wù)的協(xié)同關(guān)系。
一、 商業(yè)綜合體建筑成本控制的核心策略
商業(yè)綜合體的建筑成本控制是一個貫穿項目決策、設(shè)計、招標(biāo)、施工及竣工結(jié)算全過程的系統(tǒng)性工程,需從源頭抓起,實現(xiàn)動態(tài)、精細(xì)化管理。
- 決策與設(shè)計階段的成本預(yù)控:此階段是成本控制的源頭,對總投資影響可達70%以上。關(guān)鍵在于進行科學(xué)的市場定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃,避免因定位偏差導(dǎo)致的后期大規(guī)模改建。在建筑設(shè)計上,應(yīng)倡導(dǎo)“限額設(shè)計”,在滿足功能、安全與美學(xué)要求的前提下,嚴(yán)格控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、材料選型和結(jié)構(gòu)形式。采用BIM(建筑信息模型)技術(shù)進行協(xié)同設(shè)計與碰撞檢查,能在虛擬環(huán)境中提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計沖突,減少施工階段的變更與返工,從源頭上節(jié)約成本。
- 招標(biāo)與采購階段的成本把控:推行工程量清單計價模式,確保招標(biāo)文件的嚴(yán)謹(jǐn)與工程量計算的準(zhǔn)確性。對主要材料與設(shè)備,宜采用集中采購、戰(zhàn)略合作或甲供材模式,利用規(guī)模優(yōu)勢降低采購成本并確保質(zhì)量。在承包商選擇上,不應(yīng)僅以最低價中標(biāo),而應(yīng)綜合評估其技術(shù)方案、施工經(jīng)驗、管理能力與履約信譽,避免因低價中標(biāo)帶來的質(zhì)量風(fēng)險與后續(xù)索賠。
- 施工階段的動態(tài)成本管理:這是成本控制最繁復(fù)的階段。需建立嚴(yán)格的現(xiàn)場簽證與設(shè)計變更審批流程,控制不必要的費用增加。加強進度款支付的審核,確保與工程實際進度和合同約定相符。應(yīng)用現(xiàn)代項目管理軟件,對人工、材料、機械等成本進行實時監(jiān)控與分析,實現(xiàn)動態(tài)糾偏。推廣工業(yè)化、裝配式建造等新技術(shù),雖可能增加前期成本,但能有效提高施工效率、減少現(xiàn)場浪費、縮短工期,從全生命周期看有利于總成本優(yōu)化。
- 竣工與結(jié)算階段的成本閉環(huán):及時、完整地收集整理竣工資料,組織專業(yè)力量進行竣工結(jié)算審核,核對工程量、單價及費用計取的合規(guī)性、合理性,是成本控制的最后一道關(guān)口,能有效防止建設(shè)資金流失。
二、 建筑成本控制與管理服務(wù)的協(xié)同與優(yōu)化
卓越的建筑成本控制不僅為項目開發(fā)成功奠定基礎(chǔ),也為后期高效、可持續(xù)的運營管理服務(wù)創(chuàng)造了有利條件。兩者相輔相成,共同決定項目的長期價值。
- 成本控制為優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)提供硬件基礎(chǔ):合理的成本投入確保了建筑結(jié)構(gòu)安全、機電系統(tǒng)(如暖通、給排水、消防、智能化)可靠、公共空間舒適。例如,在成本預(yù)算內(nèi)選用能效高的設(shè)備與節(jié)能材料,雖初始投資可能略高,但能大幅降低運營期的能耗成本,提升管理服務(wù)的效率與環(huán)保形象。科學(xué)的空間設(shè)計與動線規(guī)劃,也能降低后期安保、清潔、維護的復(fù)雜性與成本。
- 管理服務(wù)需求反向指導(dǎo)成本控制:在項目前期,運營管理團隊就應(yīng)提前介入,從未來商戶入駐、顧客體驗、設(shè)備維護、能源管理等角度提出設(shè)計優(yōu)化建議。例如,合理規(guī)劃后勤流線、預(yù)留充足的設(shè)備檢修空間、選擇耐用易維護的裝飾材料等,這些“服務(wù)于運營”的成本投入,能避免后期高昂的改造費用,顯著提升管理服務(wù)品質(zhì)與租戶滿意度。
- 構(gòu)建全生命周期成本(LCC)理念:將成本控制的視野從建設(shè)期拓展至整個運營期。決策時不僅考慮建安成本,更需評估未來數(shù)十年的運營、維護、更新成本。引入專業(yè)的物業(yè)管理顧問或采用“開發(fā)-運營一體化”模式,有助于在建設(shè)階段就統(tǒng)籌考慮運營需求,做出更經(jīng)濟、更可持續(xù)的成本決策,實現(xiàn)建設(shè)成本與運營成本的總和最小化。
- 智能化賦能成本與服務(wù):在成本控制中前瞻性地部署物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等智能基礎(chǔ)設(shè)施,如智能安防、能耗管理平臺、設(shè)備預(yù)測性維護系統(tǒng)等。這些投入不僅能提升建筑本身的科技含量與吸引力,更能為管理服務(wù)提供強大的數(shù)據(jù)支持和自動化工具,實現(xiàn)精準(zhǔn)、高效的運營,降低長期人力與能耗成本,創(chuàng)造新的服務(wù)價值點。
結(jié)論
商業(yè)綜合體的成功,是精細(xì)化的建筑成本控制與專業(yè)化的管理服務(wù)共同作用的結(jié)果。成本控制絕非簡單的“壓價”,而是基于價值工程的科學(xué)決策與全過程精細(xì)管理;管理服務(wù)也非建設(shè)完成后的被動開始,而應(yīng)前置并深度參與前期規(guī)劃。唯有樹立全生命周期成本管理理念,促進開發(fā)、設(shè)計、施工、運營各環(huán)節(jié)的深度融合與信息共享,才能在控制總投資的打造出硬件過硬、運營高效、體驗卓越的商業(yè)綜合體,最終在激烈的市場競爭中贏得持久優(yōu)勢,實現(xiàn)資產(chǎn)的保值與增值。
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更新時間:2026-02-24 06:26:30